Как ИП взять кредит для бизнеса под залог недвижимости

Кредитование под залог недвижимости — хорошая возможность для ИП получить большой заём для своего бизнеса. Если залоговое имущество дорого стоит и легко продаётся, банк пойдёт навстречу клиенту и предложит более выгодные условия. Расскажем, как и где получить заём для бизнеса под залог недвижимости.

Что такое кредит под залог недвижимости

Обычно спрогнозировать доход предпринимателей от бизнеса сложно, поэтому банки неохотно дают им большие займы. Но если обеспечением кредита становится недвижимость, банк может:

• снизить процентную ставку;

• закрыть глаза на некоторые погрешности в кредитной истории;

• увеличить сумму и срок кредитования;

• выдать заём без первоначального взноса и поручительства.

В зависимости от условий банка залоговым имуществом могут стать имеющиеся у ИП или приобретаемые объекты:

• незастроенные земельные участки;

• квартиры и частные дома;

• коммерческая недвижимость;

• гаражи;

• иная недвижимость.

Чаще всего при оформлении кредита залоговую недвижимость нужно страховать. Но некоторые банки, например, «Альфа-Банк», не настаивают на этой процедуре:

Также недвижимость подлежит предварительной оценке. Размер кредита может быть равен стоимости залога или превышать её на 30–40 %.

Топ-10 банков с программами кредитования под залог недвижимости

«Сбербанк»

В «Сбербанке» для ИП и малого бизнеса есть несколько программ кредитования под залог недвижимости. 

Основные условия кредитования:

• получение заёмных средств возможно на расчётный счёт в «Сбербанке» или счёт ИП в другой кредитной организации;

• требуется страхование залоговой недвижимости;

• комиссии за выдачу кредита нет;

• первоначальный взнос по кредитам не устанавливается, кроме программы «Кредит на Проект».

Если по программе «Кредит под Проект» заёмные средства выдают под потоки приобретаемой или имеющейся недвижимости, она на протяжении всего кредитного периода должна генерировать достаточный для погашения задолженности доход.

«Тинькофф»

Банк предлагает достаточно лояльные условия кредитования ИП под залог недвижимости:

• нужен минимальный набор документов — паспорт и СНИЛС для регистрации залога, документы на недвижимость не нужны;

• не придётся переоформлять недвижимость на банк, аннулировать прописку;

• залогом может стать только квартира в многоквартирном доме — без обременений и на территории РФ;

• не обязательно быть собственником залоговой недвижимости.

Представитель банка сам приедет к вам для заключения договора на следующий день после одобрения заявки. Сумма кредита может быть перечислена на расчётный счёт ИП или карту банка «Тинькофф». 

«Альфа-Банк»

В 2020 году в «Альфа-Банке» действует несколько кредитных программ для ИП и малого бизнеса, где залогом может служить недвижимость — имеющаяся и приобретаемая. 

Общие условия кредитования:

• вопрос страхования залогового имущества решается индивидуально;

• первоначальный взнос — 0 %, если залогом служит приобретаемое имущество;

• средства перечисляются только на расчётный счёт в «Альфа-Банке»;

• комиссии за обслуживание и предоставление кредита отсутствуют;

• объекты залога должны быть в собственности заёмщика, иметь всю необходимую документацию и чёткие идентификационные признаки.

Требования к заёмщику стандартные, к залогу — зависят от кредитной программы. Могут ограничивать назначение залоговой недвижимости, её площадь.

«ВТБ»

В банке «ВТБ» кредит для малого бизнеса под залог недвижимости можно получить на финансирование текущей деятельности, расширение, ремонт и реконструкцию основных средств.

По некоторым кредитам, например, «Оборотный», банк может предложить заём на индивидуальных условиях. Они касаются не только процентной ставки, но и суммы займа, графика погашения, срока кредитования. Это делают на основании право- и кредитоспособности клиента.

Общие условия:

• за исключением земельных участков, страхование недвижимости обязательно — только в страховых компаниях, удовлетворяющих требованиям банка;

• предварительная оценка залога обязательна — в организации по рекомендации банка или выбранной самостоятельно;

• по некоторым программам возможно кредитование без первоначального взноса;

• заёмные средства перечисляются на расчётный счёт в банке «ВТБ».

Основные программы кредитования малого бизнеса и ИП в банке «ВТБ»:

«Россельхозбанк»

«Россельхозбанк» предлагает большое количество займов на развитие бизнеса под залог недвижимости.

Основные условия кредитования:

• открытие расчётного счёта в банке до заключения кредитного договора;

• перечисление заёмных средств только на счёт клиента в «Россельхозбанке»;

• обязательное страхование жизни и здоровья заёмщика-ИП;

• обязательное страхование залогового обеспечения от риска утраты и повреждения;

• возможность кредитования по большинству программ без первоначального взноса.

Варианты займов для бизнеса под залог недвижимости в «Россельхозбанке»:

«Росбанк»

В этом банке на развитие бизнеса можно получить крупные суммы — до 100 миллионов рублей. Их можно использовать для расширения бизнеса, приобретения основных средств, модернизацию производства, покупки коммерческой недвижимости.

Своим клиентам «Росбанк» предлагает гибкий подход к залоговому имуществу и отсрочку погашения основной суммы долга до 6 месяцев. Комиссии за выдачу займа для бизнеса под залог недвижимости и досрочное погашение нет.

«Промсвязьбанк»

В «Промсвязьбанке» можно получить «Бизнес-кредит» на любые цели:

• увеличение оборотных средств;

• инвестирование в недвижимость или транспорт;

• текущие финансовые расходы — рекламную компанию, ремонт, реконструкцию.

Условия кредитования:

• сумма — от 10 000 000 до 250 000 000 рублей;

• срок — в зависимости от цели до 120 или 180 месяцев;

• место ведения деятельности — регион присутствия банка;

• срок ведения бизнеса — не менее 24 месяцев;

• срок регистрации в регионе

Подробные условия можно узнать в самом банке — по телефону или при личном визите.

«ЮниКредит Банк»

Банк предлагает несколько кредитов для малого бизнеса, условия оговариваются индивидуально. Общие условия кредитования ИП под залог недвижимости:

• для ИП обязательно поручительство хотя бы одного из прямых наследников;

• независимо от суммы займа страхование залоговой недвижимости обязательно, кроме земельных участков без построек;

• обеспечением кредита может стать как жилая, так и коммерческая недвижимость.

«Уралсиб»

Банк «Уралсиб» предлагает широкую линейку кредитных продуктов для малого бизнеса. Заёмные средства перечисляются на расчётный счёт в «Уралсиб», который открывают после принятия банком положительного решения о кредитовании.

Общие условия:

• для ИП необходимо поручительство супруги или супруга;

• страхование залоговой недвижимости обязательно — в организациях, соответствующих требованиям банка;

• возможна отсрочка погашения основного долга на срок от 6 до 12 месяцев.

За выдачу кредитов есть комиссия от 0,6 % до 1,2 %.

«УБРиР»

В «УБРиР» есть возможность получить «Экспресс-кредит под залог недвижимости» за 3 дня. Условия кредитования:

• залоговое имущество должно быть доступно для взыскания и обязательно оценено;

• бизнес должен быть не младше 1 года;

• сумма — до 10 000 000 рублей;

• срок — до 84 месяцев;

• процентная ставка — индивидуальная, от 13,4 %.

Требования к заёмщику

Основные требования банков при кредитовании под залог недвижимости:

• возраст — от 18 до 70 лет, но чаще всего — от 22 до 65 лет;

• срок ведения бизнеса — от 3 до 24 месяцев, но обычно — от 6 до 12 месяцев;

• срок регистрации в регионе присутствия банка — от 6 до 12 месяцев;

• заёмщик — резидент РФ;

• заёмщик не находится в стадии банкротства.

Требования к залогу

У каждого банка свои требования к залоговому имуществу, но среди них можно выделить общие. Недвижимость:

• не должна быть под обременением и являться объектом судебных споров;

• должна находиться на территории РФ, а в большинстве случаев и в регионе присутствия банка;

• не должна служить залогом по другим кредитам;

• должна быть доступна для контроля со стороны банка — не быть режимным объектом, не находиться в закрытом административно-территориальном образовании;

• должна находиться в собственности заёмщика со всеми подтверждающими это документами;

• должна быть в надлежащем состоянии — не аварийной, с износом не более 70 %.

Дополнительные требования могут касаться назначения недвижимости, вида объекта, его возраста и площади. Цель этих требований для банка — получение ликвидного залога. Если заёмщик перестанет погашать кредит, у банка должна быть возможность легко и выгодно реализовать залоговое имущество. Это покроет понесённые издержки.

Как получить кредит под залог недвижимости

1. Выбрать кредитную организацию и подать предварительную заявку на кредит.

Выберите банк с подходящими для себя условиями кредитования. Ориентируйтесь не только на срок, сумму и ставку по кредиту, но и на требования к залогу, заёмщику. 

В выбранный банк подайте предварительную заявку на кредит:

• лично — в ближайшем отделении банка;

• удалённо — на сайте банка, заполнив специальную форму.

2. Дождаться рассмотрения заявки банком.

Банк рассматривает заявку до 10 рабочих дней. О решении по ней вам могут сообщить по телефону — звонком, смс или по оставленной в заявке электронной почте.

3. Подготовить и подать на рассмотрение в банк основной пакет документов.

Если банк выносит предварительное положительное решение, вы собираете документы, которые;

• подтверждают личность;

• связаны с предметом залога — свидетельство о праве собственности, технический и кадастровый паспорт, иные документы;

• подтверждают ваш доход за отчётный период;

• подтверждают отсутствие задолженности по налогам и сборам.

Также могут понадобиться реквизиты банковского счёта, копии кредитных договоров с другими банками

Окончательное решение будет вынесено кредитной организацией только после их изучения. Важное значение имеют документы, касающиеся залоговой недвижимости и вашей платёжеспособности.

4. Подписать договор с банком.

После вынесения банком окончательного положительного решения о кредитовании подпишите договор и получите заёмные средства.

Как взять кредит под залог недвижимости на инвестиционной платформе

На инвестиционных платформах одни инвестируют свои средства в бизнес, а другие берут займы на его развитие. Примеры таких платформ — «Credit.Club», «Город Денег», «Capitalinvest».

Получить деньги для бизнеса здесь можно быстро, без поручителей, с погрешностями в кредитной истории и с минимальным пакетом документов. Вариант для тех ИП, которым деньги нужны срочно или банки отказали в выдаче кредита. Например, «Credit.Club» предлагает получить заём до 15 миллионов рублей в течение суток.

Займы для бизнеса на инвестиционных платформах можно получить под залог ликвидной недвижимости — целиком или её доли. Это могут быть:

• квартира;

• земельный участок;

• дом;

• комната;

• коммерческая недвижимость.

При этом залоговое имущество остаётся в вашей собственности, но на весь период кредитования на него накладывается обременение. Продать недвижимость, пока не погасите задолженность, вы не сможете.

Если у вас в собственности нет недвижимости для обеспечения кредита, залогодателем может стать третье лицо, согласное стать участником сделки.

Сумма займа обычно ограничивается 15 миллионами и составляет 60-70 % от стоимости недвижимости. А вот процентные ставки довольно высокие и начинаются от 18 % годовых. Срок кредитования колеблется в пределах от 1 до 60 месяцев.

Оценка залоговой недвижимости может осуществляться выездными специалистами от инвестиционной платформы, на основании регистрационных документов или даже ваших фото.